住宅購入の際に必ずかかる「諸費用」をしっかり把握しておく

皆さんは、住宅を購入際にかかる「諸費用」についてご存じでしょうか?

住宅を買うときには際には事務手数料登記費用仲介手数料など、物件の売買代金以外にも様々な費用がかかります。

物件の決済代金のみの融資金額で申込した場合、その他の費用を計算してみると予想外の費用が重なり、多くの自己資金を用意しなければならないという事態になりかねません。

そこで今回は、そんな皆さんの疑問を解決するために

・住宅購入にかかる諸費用
・手数料は住宅ローンに組込むことは可能か?
・諸費用の値引きについて

以上のことを中心にお話ししていきます。

この記事を読めば「住宅購入の際に必ずかかる「諸費用」をしっかり把握しておく」について分かると思いますので、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

住宅購入には手数料や諸費用がかかる

住宅を購入する際や、住宅ローンを組む際には必ず手数料や諸費用がかかります。

かかる費用として挙げられるのが

・金融機関手数料
・登記費用
・保証料
・仲介手数料
・収入印紙代金
・火災保険料
・団体信用生命保険料

などです。

申込する住宅ローンによってかかる手数料などが変わり、場合によっては不要であったり、これ以外にも費用が必要な場合もあります。

住宅ローンを組む金融機関に事前に確認しておくことが大切です。

保証会社保証料

住宅ローンを組む際に、プロパーでの取り上げとなるか保証会社の連帯保証を付けるかによって、保証会社の保証料がかかるかどうかが変わってきます。

住宅ローンの保証料は、保証会社によって金額は変わりますが、一般的に借入期間と借入金額、担保評価外借入の金額を元に算出されます。

例えば、融資金額100万円につき1万円の保証料といった具合です。

一般的にはもっと複雑な算出基準があります。

例えば担保にとる物件の評価額が3,000万円だとして、3,500万円の融資を組む場合、担保範囲内は通常保証料、担保範囲を超過する分に関しては超過保証料となり割高になるケース。

他にも、借入期間に応じて徐々に割高になるケース。

返済比率(年収と年間返済額の割合)によってコース判定され、コースによって保証料が割高になるケースなど、保証会社によって基準が違うので、正確な数字を知りたい場合は申込金融機関に確認をする必要があります。

住宅ローンの諸費用で一番高くなる可能性があるのがこの保証会社保証料なので、融資契約をする際には特に注意しておきましょう。

なお、プロパー住宅ローンと呼ばれる金融機関独自の住宅ローンの場合は、保証会社が付きませんので保証料がかかりません。

ただし、プロパー住宅ローンは一般の住宅ローンに比べ、年収や返済比率、勤続年数や個人信用情報などの審査基準が厳しいため、保証料はかかると思って住宅ローンを考えておいた方が無難でしょう。

金融機関手数料

住宅ローンを借りる際に、金利とは別に銀行に手数料を払う必要があります。

金融機関手数料は事務取扱手数料や、不動産事務取扱手数料などと言われる場合があります。名前は違いますが、様々な名目で銀行に手数料を払う必要があります。

住宅ローンは借りる際に不動産の担保設定などの事務手続きが必要になるため、そのような住宅ローンに伴う事務手続き費用と捉えておくと良いでしょう。

基本的には2万円~5万円程度で済む場合が多いですが、融資金額の2%などと設定している金融機関も存在しますので注意が必要です。

仮に3,000万融資を組む時、2%もかかってしまえば手数料だけで60万円も取られてしまいます。

なお、金利の低いネット銀行や、保証料のかからないプロパー住宅ローンの場合、この銀行手数料が高くなっている場合があります。

金利だけで住宅ローンを選ぶと、逆に高くつく場合もありますので、契約の際には手数料がいくらかかるのかをしっかり把握しておきましょう。

登記費用

住宅ローンを組む際に購入予定の物件に金融機関が抵当権(担保)を設定します。その担保設定登記の費用は一般的にローン債務者が払います。

また、登記は抵当権設定登記の他に、売買した際の所有権移転登記もありますので、仮に無担保で住宅ローンを組んだ場合でも物件を購入するのであれば登記費用が必要になります。

要は、金額の大小はありますが、この登記費用は必ずかかる費用と思っておきましょう。

登記費用は融資金額によって変化しますが、20万円~30万円程度と考えておけば基本的に大丈夫です。

完済手数料(借換時)

住宅ローンは購入やリフォーム以外に、現在の住宅ローンを別の金融機関に借換する際にも使われます。

住宅ローンの借換をした場合、一般的に借換する方の完済手数料がかかります。金融機関によっていくらかかるか違いがありますが、完済する元金に対して〇〇%などと設定している場合が多いです。

この完済手数料ですが、上限が設けられている金融機関と設けられていない金融機関があり、借換しようとしても完済手数料が高すぎて借換のメリットが出ない場合もあります。住宅ローンを借りる際は、将来借換する可能性も念頭に置きながら申込するようにした方がいいでしょう。

火災保険料

住宅を購入する際に火災保険への加入が必要です。

金融機関取扱のものや、不動産会社取扱いのものがあります。火災保険に関しては建物価格以上の設定であれば、どこで加入しても問題ありません。

保険開始日は実行日に設定しておきましょう。一般的に火災保険は10年一括で地震保険を付帯している場合が多いです。家財保険なども特約を付ける場合保険料は割高になります。

融資実行時までに支払いをし、物件引き渡しの日から保証が開始されるようにしておきましょう。

なお、借換の際には、現在組んでいる火災保険はそのまま引き継がれますので心配はいりません。ただし、火災保険が金融機関に質権設定されている場合、質権を抹消する手続きが必要(場合によっては借換先に再度質権設定されるケースも)です。

近年は質権を設定する金融機関は減っていますが、そのような場合もあることを念頭に置いておくとよいでしょう。

団体生命保険料

住宅ローンを組む際に団体信用生命保険という生命保険の加入が必須である場合が多いです。

団体信用生命保険とは、債務者が死亡もしくは高度障害となった場合、借入金額を全額保険により賄う生命保険の事で、現在は三大疾病特約八大疾病特約就業不能特約など様々な商品が存在します。

この保険料は住宅ローンの金利に含有されていることも多く、別で費用としてかからないケースもありますが、フラット35などは毎年保険料として納付する必要があります。

また、特約を増やしていくごとに金利が上乗せになる住宅ローンも存在します。

住宅ローンを組む際に団体信用生命保険料はどうなっているのかも確認しておく必要があります。

印紙税

住宅ローンを契約する際に収入印紙を添付する必要があります。

金銭消費貸借契約証書に、融資金額に応じた印紙税がかかり、固定金利の特約を付ける場合は別で200円の印紙税が必要になります。

契約の際に収入印紙を用意しておいて下さい。金額に関しては、担当する職員に聞けば大丈夫です。

手数料は住宅ローンに組込みは可能?

以上の手数料や諸費用は基本的に住宅ローンへ組込むことが可能です。そのため、一円も手出しすることなく住宅ローンを組むこともできます。

ただし、諸費用全てをローンに組み入れる場合、融資金額が増えることに比例して保証料や登記費用、火災保険料がさらに高くなる可能性がありますので、逆に自己資金を投入した方が良いケースもあります。この計算については金融機関担当者に計算させて、どちらが得かをきちんと検証しておいた方がいいでしょう。

手数料はいつ払う?

上記の手数料は住宅ローンの実行時にまとめて清算されることが多いです。

先に支払っても大丈夫な資金もありますが、支払い済み資金であれば住宅ローンに組み込めない可能性もありますので、商品内容を確認しつつ検討した方が良いでしょう。

例外的なことがない限り、物件引き渡し以前に住宅ローンの費用がかかることはないと思っていて問題ありません。

手数料は値引き可能?

手数料の値引きはまず不可能ですが、節約することは可能です。

一番大きなウェイトを占める保証料は、借入金額を短くしたり自己資金を投入することで大幅に減額できる可能性があります。

特に担保を超えた超過保証料を設定している場合、その超過保証料分自己資金対応できれば、大幅な諸費用節約が見込まれます。

いくら自己資金を投入すれば大幅な節約が見込まれるかは、担当の金融機関職員に一度聞いておくといいでしょう。

不動産会社の「住宅ローン代行手数料」には気を付ける

 

金融機関に直接申込するのではなく、不動産会社から提携金融機関の住宅ローンを申込する際、不動産会社に「住宅ローン代行手数料」などが費用としてかかる場合があります。

この住宅ローン代行手数料は、直接銀行に持ち込めばかからない費用なので注意が必要です。

最終的に本申込みなどは銀行で行いますので、仮審査の申込書を銀行で書くか不動産会社で書くかの違いです。その違いのために数万円を諸費用として支払うのなら直接銀行に行く方が良いでしょう。

もし仲介手数料の他にこのような費用がかかるのであれば、直接銀行に行くことをおすすめします。

まとめ

「住宅購入の際に必ずかかる「諸費用」をしっかり把握しておく」について解説しました

今回のポイントは

・住宅ローンには手数料、諸費用がかかる
・「保証料」「銀行手数料」「火災保険料」「登記費用」「完済手数料」「団信保険料」「印紙代」などが挙げられる
・手数料、諸費用は住宅ローンに組込みが可能※ただし融資金額が上がることでさらに手数料、諸費用が上がることもある。

これらの費用はきちんと計算しておかなければ、契約時に予想以上の自己資金対応を迫られたり、融資金額が増え返済金額が割高になったりするケースが現実的に起こり得ますので、甘く見てはいけません。

住宅ローンをどの金融機関で組むのか、どこの不動産会社に斡旋してもらうのか、どの保証会社が使われるのか、そのそも保証会社を使うのか、どの司法書士に頼むのか、どの程度火災保険を付けるのかなどによって費用が大きく変わっていきますので、申込する際に把握してくことが一番望ましいでしょう。

まずは仮審査をすぐにしたいという気持ちも分かりますが、後々後悔することのないように審査申込前にしっかりどのような手数料、諸費用がかかるのか確認してきましょう。

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