住宅ローンの審査の流れを徹底解説!このポイントは絶対気を付ける!

住宅ローンはカードローンなどとは違い、審査の流れが複雑で分かりにくい場合が多いです。

住宅ローンを組む際に金融機関から説明を受けると思いますが、全てを理解しておくのは難しいです。

これから住宅ローンを組むことを検討している方や、今住宅ローンを申込していてあとどのくらいで審査が終わるのか知りたいという人もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、そんな皆さんの疑問を解決するために

・おまとめローンのメリットとデメリット
・おすすめのおまとめローン
・おまとめローンが組めなかった場合

以上のことを中心にお話ししていきます。

この記事を読めば「住宅ローンの審査の流れ」について分かると思いますので、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

住宅ローン仮審査までの流れ

住宅ローンを申込すると仮審査本審査と続いていきます。

まずは仮審査を申込むまでに必要な手続きについて説明します。

物件選び

住宅ローンを組むには、どの物件を購入するのかを先に選んでおく必要があります。

申込予定の住宅ローンが有担保融資であった場合、融資する際には購入物件を担保にとる必要があります。

物件を担保に取るということは、物件にどのくらいの価値があるか判断する必要があるということです。つまり、住宅ローンを組むには購入物件の詳細が分からなければ、担保評価ができず、審査をすることができません。これは有担保で住宅ローンを組む以上、借換の場合や、リフォームの場合も同様です。

新築でまだ建物ができていない場合などは、見積書などで「間取り」「構造」「延べ床面積」などの建物の詳細が分かれば問題ありません。

なお、無担保住宅ローンの場合でも、購入する物件の詳細や、リフォームの詳細などは必要になるため、有担保無担保に関わらず住宅ローンを組む場合は先に物件を選んでおく必要があるという事です。

購入申込

物件が決まったら物件の仮押さえをしておいて下さい。住宅ローンの審査はカードローンやマイカーローンとは違い審査しなければいけない項目が多いため、その分結果が出るまで時間がかかります。

審査途中で他の人に先に購入されてしまっては、住宅ローンの審査も全て無駄になってしまうため、仮で押さえておくことが望ましいです。

ほとんどの場合は、購入を斡旋している不動産会社から提携の住宅ローンを勧められるので、審査結果が出るまで物件を押さえておいてくれますが、念のため購入申し込みの際にこちらから物件を押さえておいてもらうよう話しておくと良いでしょう。

仮審査から本審査通過までは早くて1週間。遅くても2週間程度あれば問題ありません。

借換の場合

借換の場合は物件の購入がありませんので、見積書などを用意する必要はありませんが、その代わりに、現在借入している住宅ローンの返済履歴(一般的には通帳の写しを6ヶ月~1年間分)を求められます。先に通帳の写し取り持参しておくことがスムーズに住宅ローンを組むコツです。

同一金融機関内での借換(リフォームなどを現在の住宅ローンに一本化する場合)などは、返済履歴は金融機関で取ることができるので、用意する必要はありません。リフォームの見積もり書を用意しておけば大丈夫です。

仮審査

物件の詳細が決まったら仲介の不動産業者からか、もしくはご自身で金融機関に仮審査の申請をします。

仮審査は金融機関窓口での申込する場合、基本的には仮審査申込書および個人情報の同意書に記入、押印して終了です。

また、近年増えてきたWEB上の仮申込の場合、必要事項をWEBのフォームに打ち込んで終了です。

いずれの場合でも一般的に「運転免許証」「健康保険証」「源泉徴収票などの年収確認書類」の提出が必要です。

仮審査の申込が完了したら、金融機関による審査が始まります。仮審査では「担保評価」「返済比率」「属性」「団信」「連帯保証人・連来債務者」による審査が行われます。

担保評価

購入する物件の評価が行われます。担保評価は土地建物が別々に評価され、その合計金額により算出されます。

建物の評価は「売買代金」「再調達価格」「固定資産税評価額」などによって評価されます。いずれの方法で評価されるかは各金融機関により様々です。

土地の評価は「売買代金」「相続税路線価」「固定資産税評価額」などにより評価されます。土地に関してもいずれの方法で評価されるかは各金融機関により異なります。

一般的に保証会社をつけてないプロバー住宅ローンの場合、担保評価を超えた融資ができない場合が多いです。仮に借入上限額が設けられた場合、担保評価が低い可能性がありますので、満額借りたい場合は他の金融機関にも申込みをしてみるのもいいかもしれません。

返済比率

返済比率とは年収に対する年間の借入返済額の割合の事です。

住宅ローンの場合は、年間の返済比率が住宅ローンを含め高くても35%程度に抑える必要があります。

仮に年収400万の方が住宅ローンを申込した場合、マイカーローンやカードローンなどを含めた年間の返済額が、140万円(400万円の35%)を下回る必要があります。

返済比率により審査が否決になった場合は、返済額が下がる金利の安いプランに切り替えるか、返済期間を長くする。もしくは、自己資金を投入して借入金額を減らすなどの対策が求められます。

属性

個人の属性に対して審査が行われます。

属性審査の内容は「年齢」「勤続年数」「年収」「他社借入」そして「個人信用情報」です。

年齢

ほぼ全てのローンに関係しますが、特に住宅ローンは借入期間が他のローンより長くなる傾向があるため、借入時の年齢と完済時の年齢による審査が行われます。

借入時は60歳未満、完済時は80歳未満など制約がありますので、借入条件に合致するように返済期間を設定する必要があります。

勤続年数

住宅ローンには給与所得者の場合は勤続年数が1年以上、個人事業主の場合は3年以上などと勤続年数による制約があります。借入金融機関によって様々なので、確認しておく必要があります。

年収

年収が400万円以上あることなど年収による借入条件を設けている場合も存在します。金融機関や保証会社によって条件は様々なので、確認しておく必要があります。

個人信用情報

個人信用情報による審査は仮審査時に必ず行われます。

個人信用情報とはCICJICCKSCなどに登録されている借入と返済の情報の事です。

今までどのようなローンを組んだか、現在の借入状況はどうなっているか、過去もしくは現在債務整理中ではないか、延滞はしていないかなど様々な情報から個人の信用度を判断されます。

「延滞中」「自己破産」「個人再生」「任意整理」など金融事故を起こした場合住宅ローンの借入はできませんので注意してください。

もしご自身の信用情報がどうなっているか心配な場合は、WEB上で自分の信用情報開示請求ができますので、仮審査申込する前に確認しておくのもよいかもしれません。

団体信用生命保険

団信とは団体信用生命保険の事で、住宅ローンを組む際に申込む生命保険の事です。

この生命保険は債務者(借入した人)が死亡または高度障害になったときに保険がおりて、その借入の全額を返済してくれます。住宅ローンのような借入額の大きい借金を配偶者や子などが相続しないようにするため、ほとんどの住宅ローンで団信の加入が必須になっていいます。

健康状態の告知事項がない場合、本申込時や契約時でも記入が問題ない場合もありますが、仮審査時に提出を求められた場合は、先に対応しておくことが望ましいです。

尚、持病の場合や入院を繰り返している場合はもちろんのこと、通院や投薬をしているだけでも告知事項となりますので、病院にかかっていない方以外は全員仮審査時に告知しておきましょう。

連帯保証人・連帯債務者

金融機関から連帯保証人を要求される場合があります。

連帯保証人は一般的に配偶者になることが多いですが、同居予定であれば働いている父母又は子であっても問題ありません。

連帯保証人は、債務者本人と同様に年収と個人信用情報の確認が行われます。

なお、連帯債務者の場合は連帯保証人とほとんど変わりませんが、物件に対して持ち分を主債務者と共有するといった特徴があります。

住宅ローン本審査までの流れ

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仮審査に通過すると本審査が行われます。

本審査を行うためには、更に書類の提出が求められます。一般的に物件の「売買契約書」や「重要事項の説明書」などが必ず必要になりますので、仮審査通過の連絡が銀行から来たら、不動産会社に連絡して売買契約を結んで下さい。

売買契約、重要事項の説明が終わったら、それらの写しを銀行に提出し、本申込書に記入、押印して本審査が行われます。

それでは詳しく解説していきましょう。

重要事項の説明

重要事項の説明とは、不動産仲介業者の宅地建物取引士による物件に関係する告知事項を説明する事です。

重要事項の説明は、物件の購入の際に必ず行われますので、重要事項の説明書がないということはあり得ません。そのため住宅ローンを組む際にも提出を求められます。

重要事項には物件の欠損部分や、地盤などについても告知事項があれば触れられますので、住宅の担保評価に関わる可能性があります。

売買契約

売買契約とは、物件の売主と買主が物件を購入することで合意する契約の事です。この契約がない限り、物件を購入するという確証が得られないため、住宅ローンの本審査を行うことができません。

売買契約書には決済代金の支払い期限日が設けられております。この支払い期限内に住宅ローンを組み、売買代金の決済が求められるので、売買契約を締結する際に期限については余裕を持った日程設定をしておくことをおすすめします。あまりに切迫した日程であれば、

本審査

売買契約書、重要事項の説明書が揃ったら本審査に移ります。

上記の書類以外に金融機関に求められた書類を集め、本申込書に記入、押印することで本審査が行われます。

本審査の審査の流れについて簡単に説明します。

物件の詳細について審査

売買契約書、重要事項の説明書、新築の場合は確認申請の書類などを精査し、該当する物件が相応の担保価値を有するか確認します。

また登記簿謄本などから売買契約の所有者と一致するか、他者が該当物件に抵当権をつけていないかなどを総合的に審査します。

仮審査では担保評価に値する物件かどうかを中心に見ますが、本審査では物件の権利関係なども詳細に審査されると思っていて間違いないでしょう。

個人信用情報審査

本審査では仮審査時に行った個人信用情報の審査が再度行われます。

仮審査時にはなかった借入が増えていたり、返済比率が変わっていたりすると住宅ローンが組めなくなる可能性もありますので、仮審査に通過したら、少なくとも本審査の可決が出るまでは新たな借入を起こさない方が無難でしょう。

なお、本審査までに別の借入の返済を延滞した場合は、本審査で否決されてしまいますので、うっかり入金し忘れなどは絶対にないようにしましょう。

仮審査結果はいつまで有効?

仮審査の結果から本審査に至るまでには時間がかかる場合があります。

中古住宅購入やリフォームの場合は書類が揃い次第本審査に移れますが、新築の場合は建物の構造などについて完成させて建築確認申請をし、確認済証の交付を受けなければなりません。

新築なら自分の理想の住宅を建てたいのは誰しもが思うことでしょう。しかし、あまり時間がかかりすぎると仮審査の結果が無効になってしまう場合もあります。

金融機関によって様々ですが、基本的1ヶ月~6ヶ月は有効である場合がほとんどです。

住宅ローン本審査以降の流れ

本審査の承諾が降りたら、再度物件の内観をし、入居までに日程調整を行って下さい。

入居の日取りが決まれば、鍵の引き渡しと同時に住宅ローンを実行し売買代金の決済を行います。

司法書士に抵当権の設定をしてもらう必要があるほか、金融機関と住宅ローンの契約を結ぶ必要がありますので、入居の日より前に再度金融機関に赴く必要があります。

契約の際には「印鑑証明書」が必要になりますので、最低でも2通(住宅契約用と、抵当権設定登記用)に用意しておきましょう。

融資契約

印鑑証明の準備が出来たら、金融機関と住宅ローンの契約を行います。

選択した住宅ローンについて最終的な商品説明を行ってもらい、承諾とともに契約書に記入、押印します。

契約書の記入、押印は引き渡しの日と当日に行うことも稀にありますが、一般的に先日付で行うことが多いです。

融資実行、引渡し

融資の実行日に売買代金の決済が行われ、鍵の引き渡しが行われます。

この際に、抵当権の設定費用、不動産仲介手数料、保証会社保証料、金融機関事務手数料、火災保険料などを一気に決済することが多いです。

不動産登記、抵当権の設定

融資の実行と同時に、売買代金の清算がされ所有権が移転する段階になれば司法書士による不動産への設定登記が行われます。この際に金融機関により抵当権の設定も行われます。

確定申告、住宅ローン控除

融資が実行されると所有権移転登記が行われ、晴れてご自身の住宅となります。

現在、住宅ローンは税金控除の対象となる場合がありますので、借入金融機関に自分の住宅ローンは控除の対象になるか確認しておきましょう。

住宅ローン控除は、一番最初の年だけ確定申告が必要になりますが、次年からは年末調整で控除されますので手間になることもありません。合致する場合はぜひ控除を利用するようにしましょう。

なお、控除には12月末現在の借入残高の証明(残高証明)が必要となります。ほとんどの金融機関で毎年郵送で金融機関から送ってもらうように設定ができますので、住宅ローンの実行時には申込をしておくことをおすすめします。

まとめ

「住宅ローンの審査の流れ」について解説しました。

今回のポイントは

・金融機関の流れ。仮審査→本審査→金消契約→実行→抵当権設定
・仲介業者の流れ。物件決定→重要事項説明→売買契約→実行
・一連の流れ。物件決定→仮審査→重要事項説明→売買契約→本審査→金消契約→実行→抵当権設定→確定申告(住宅ローン控除)

住宅ローンの大まかな流れを説明しました。

物件の決定、仮審査、売買契約、本審査、住宅ローン契約、融資実行という流れで進みますが、全てを行うには1ヶ月以上かかることも多く、マイカーローンやカードローンと違い事務手続きも簡単ではありません。

しかし、決して安い買い物をしているわけではありませんし、一生の住宅を購入するのですから、一か月程度きちんと考えながら進めていくのにも大きな意味があると思います。

一連の流れの中で、本当に自分にとって良い選択なのかを考えて、後悔のない住宅購入が叶うことを願っています。

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