住宅ローンの仮審査に落ちないためのコツを徹底解説!

住宅ローンを組む際には必ず審査が必要となります。

住宅ローンの審査には「仮審査」「本審査」が存在し、その両方に通過しておく必要があります。

仮審査と本審査では見ているポイントに違いありますので、それぞれをきちんと把握し審査に臨む必要があります。

そこで今回は、そんな皆さんの疑問を解決するために

・仮審査で見られるポイントについて
・保証会社審査について
・担保評価について

以上のことを中心にお話ししていきます。

この記事を読めば「住宅ローンの仮審査に落ちないためのコツ」について分かると思いますので、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

仮審査で見られるポイント

住宅ローンの仮審査で見られるポイントについて紹介します。

車や教育ローン、カードローンについても同じような審査項目がありますが、住宅ローンの場合は「住宅ローンにしかない項目」も存在しますので、注意して確認しておくことが大切です。

個人信用情報

個人信用情報は住宅ローンの仮審査で必ず確認されます。

個人信用情報とは「CIC」「JICC」と呼ばれる個人信用情報登録機関に登録された信用情報であり、信用取引に関する情報法の全てが記載されています。

信用取引とはローンやクレジットなどの取引の事で、先に商品を買ったりお金をもらったりして後で返済をする信用貸付(相手を信用してお金を貸す)の取引を指しています。

この信用情報が良いか悪いかが仮審査で重要な審査基準になっていきます。

信用情報には「借入残高」「借入先」「延滞情報」など様々な情報が記載されていますが、特に延滞の有無と借入残高の多少は住宅ローンの審査に大きく関わります。

この人に融資してもきちんと返せる人なのか?という判断を今までの信用取引の結果から確認されるため、例えば現在延滞している人や、3ヶ月以上延滞を繰り返した人、債務整理などを行っている人は住宅ローンを組むことはできません。

最低年収

取扱銀行によって様々ですが、住宅ローンの場合最低年収を設定されていることが多いです。

保証会社が付いた保証付住宅ローンの場合は最低100万円程度、保証会社を付けないプロパー住宅ローンの場合は300万~400万円を最低年収としている銀行が多いです。

返済比率

返済比率とは年収に対しする年間返済額の割合で、住宅ローンを組む際には、この返済比率を住宅ローン含め25%~35%程度に収める必要があります。

例えば、年収500万円の人が車輌ローンやカードローンなどを利用しており、年間50万円の返済が必要な場合は、返済比率が10%となります。住宅ローンの年間返済額が100万円だとしたら、150万円÷500万円=30%となり、住宅ローンは十分に組める範囲と言えるでしょう。

勤続年数

勤続年数も仮審査において重要な項目となります。

住宅ローンを組む際に必要なのは「安定した収入があり確実に返済が行われること」です。

安定した収入を得るには、安定して働き続けていることが前提となっています。勤続年数が浅いという事は「転職を繰り返している人」と判断され、安定した収入を得られなくなる可能性があるため審査に通らなくなります。

給与所得者の場合は通期で2年、自営業の場合は通期で3年程度勤続していることが最低条件となっている場合も多いため、申込する銀行に確認しておくと良いでしょう。

なお、季節労働者などの場合は銀行によって住宅ローンの取扱いが変わってくるので、確認しておくようにしましょう。

年齢(借入時・完済時)

意外と思われがちですが、借入時の年齢と完済時の年齢は仮審査で最も重要なポイントになります。

住宅ローンは長期で借入をするローンのため、長く借入をする分返済が滞るリスクが比較的高いです。働くことが困難となった80歳の老人が住宅ローンを返済し続けるというのは不可能なためこのような問題が起こります。

この問題を解決するため借入時と完済時の年齢を設定している金融機関は多いです。

取扱銀行によって変化しますが、基本的には借入時20歳から60歳~70歳程度まで、完済時70歳~80歳程度と考えておきましょう。

取引の有無

銀行ローンで重要となるのが取引の有無です。普通預金を持っていることはもちろんのこと、自動振替の数や給与振込の有無、保険や投資信託、定期預金や積立預金、銀行取扱いのカードローンやクレジットカードの利用がある顧客は審査が有利に進みます。

また、取引の厚薄を金利引き下げの条件としている金融機関も多く、基本住宅ローンはメインバンクで組むことを考えておくことが大切です。

団体信用生命保険加入の可否

団体信用生命保険加入の可否も仮審査の重要な要件となります。

団体信用生命保険とは、債務者が死亡または返済能力に関わるような重大が病気等となった場合、住宅ローンの債務が無くなる生命保険の事です。

基本的には払う能力が無くなった後のローン残債を回収する手段として利用されるため、住宅ローンを組む際にはこの団体信用生命保険に加入できるかどうかが審査の要件となるのです。

団体信用生命保険には一般団体信用生命保険、三大疾病団体信用生命保険の他、就業不能や八大疾病団体信用生命保険など銀行によって取り扱っている保険が変わってきますので、住宅ローンを選ぶ基準としても団体信用生命保険は調べておくことが大切です。

なお、万が一団信が否決になったとしても、一般の生命保険で代替できたり、連帯保証人を追加したりすることで無団信が選択できる場合もあるので、あわせて確認しておくことが望ましいでしょう。

健康状態が良好で、病気の告知が無い場合は、仮審査時に団信の申込書の提出を求められない場合もあります。その場合は本審査時にまとめて取扱いされます。

保証会社の審査

住宅ローンには保証会社を付けない銀行独自の融資である「プロパー住宅ローン」と

保証会社を付ける「保証付住宅ローン」の二種類存在します。

保証会社を付ける場合、銀行審査と保証会社の審査が二重で行われます。

保証会社の審査も基本的に銀行審査と同じことが行われますが、特にプロパー住宅ローンに対応できない顧客(年収が基準外、担保評価が低いなど)が保証付ローンの対象となりますので、保証会社の審査はプロパー住宅ローンよりは通過率は高いです。

保証会社は単体では信用度の薄い顧客に対し連帯保証することにより信用度を高める役割を持っています。

保証会社を通す場合、プロパー住宅ローンの手数料とは別に保証料がかかりますので、その分自己資金対応するか融資金額を増やすかのどちらかの対応が必要です。

取扱い保証会社によって保証料は大きく違いますが、10万~100万円程度必要になってくると思っておくと良いでしょう。

担保評価

住宅ローンには有担保住宅ローン無担保住宅ローンが存在します。

有担保とは住宅ローンで購入または新築した住宅を担保にとって融資するローンの事です。担保に取るため、担保に値する物件かどうか担保の評価が行われます。

基本的に担保評価が融資金額以上でなければ審査は通りません。担保外の超過した分を保証会社に保証してもらうなど対応が必要です。

担保評価は住宅ローンを組む上で外すことが出来ない重要な話なので、しっかり確認しておきましょう。

担保評価の方法は以下に記載しておきます。

土地建物をまとめて評価する売買価格評価

担保評価の仕方として売買価格による担保方法があります。

売買価格とは「購入価格」のことで、土地・建物とも売買価格によって評価されます。

例えば土地の売買価格が10,000,000円、建物が20,000,000円だった場合、担保評価は合計の30,000,000円になります。この場合、融資金額の上限は30,000,000円です。

また、リフォーム代金も担保評価に組み入れられる場合がほとんどです。

ただし、売買価格による評価は、以下に示す再調達価格による評価や相続税路線価による評価と大きく逸脱していないことが最低条件であり、売り主の言い値全部が担保評価になる訳ではありませんので注意が必要です。(つまり、築50年の木造一般住宅を1億円で売買するのは逸脱している場合が多いです。)

なお、土地建物購入の他に事務手数料や保証会社保証料などが発生しますが、これらは自己資金での対応になります。

建物評価

建物単体で評価する場合、再調達価格により評価が行われます。

再調達価格とは、現段階で同程度の建物を建てる時にいくらかかるかを計算する指標であり、以下の式によって評価されます。

〇建物評価=延床面積×再調達価格×(耐用年数-経過年数)/耐用年数
例えば、築10年経過した二階建て木造住宅(耐用年数22年)で、延床面積が150㎡、1㎡当たりの木造住宅の再調達価格が145,000円の場合
〇150×145,000×(22-10)/22=11,863,636円

となります。建物の評価は11,863,636円以上の場合は担保評価超過していますので、もし融資を組む場合はプロパー住宅ローンの取り上げが難しい場合も出てきます。

土地評価

土地を単体で評価する場合、多くの場合相続税路線価という指標が基準となります。

相続税路線価とは、国税庁が毎年更新している1㎡当たりの土地の価格を示した指標であり、実際土地売買などで指標にされている数字です。計算方法は以下の通りです。

〇土地評価=土地面積×相続税路線価価格
土地が200㎡で相続税路線価が1㎡当たり50,000円の場合
〇200×50,000=10,000,000円

つまり10,000,000円が土地売買での融資金額上限となり、これを超える融資は担保評価超過となるため、保証付での取り上げとなります。

路線価を用いた評価については、角地かどうかなどの立地と、住宅の奥行などによっても多少変化するので必ずその通りの担保評価になるとは限りませんが、実際仮審査時には広く用いられる方法であり、審査の基準になっているため覚えておいて損はありません。

借換ローンの場合耐用年数には気を付ける

住宅には耐用年数が存在します。

耐用年数とは、住宅などの固定資産が何年間資産価値を持つのかを表した指標です。新築の場合関係ありませんが、ローンの借換や中古物件購入の場合には重要な項目です。

例えば木造住宅の耐用年数は22年ですが、築22年を超過した建物に関しては耐用年数を超えているため評価の対象になりません。つまり担保価値は0円です。

売買価格による評価をしている銀行でも、耐用年数は必ず確認していますので、あまりにも古い物件などは住宅ローンが組めない場合も多いので注意しましょう。

ただし、耐用年数を超過していると担保評価が無くなるので住宅ローンが組めないのかと思っている方も多いですが、そういった場合は保証付にて対応が可能なので諦めずに確認しておくことが大切です。

まとめ

「住宅ローンの仮審査に落ちないためのコツ」について解説しました

今回のポイントは

・仮審査で見ている項目は「返済比率」「担保評価」「個人信用情報」「団信」
・借入時と完済時の年齢には気を付ける
・担保評価が足りなくても、保証付で取り上げられる可能性がある

住宅ローンの仮審査では多くの見ている項目が存在します。本審査時にも被る項目も多いですが、仮審査では「住宅ローンの申込基準に取りあえず乗るか乗らないか」を判断しています。

広く浅く最低限の項目をチェックされるため審査結果は大体3日程度で出る場合が多いです。

その中でも「個人信用情報」「年収」「勤続年数」等は申込基準に合致するかどうかで一番重要な項目なので、ここは確実に通過していく必要があります。

特に個人信用情報に関しては、自分では分からないことが多いため、不安がある場合はCICやJICC、全銀協などに事前に個人信用情報の開示請求をしておくことが望ましいです。

稀に過去の情報が残り続けていたり、間違ってローン情報が登録されていたりする場合もあり、それが原因で審査に落ちることもあるので確認しておくと良いでしょう。

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